Kalkulator Pinjaman Rumah Malaysia 2026
Kira ansuran bulanan, jumlah faedah dan jadual penuh pinjaman perumahan di Malaysia, dan lihat berapa banyak bayaran tambahan menjimatkan.
Halaman pratonton. Kadar telah disemak dengan sumber rasmi; halaman ini menunggu semakan akhir sebelum diterbitkan.
Keputusan
Ini anggaran untuk perancangan. Sahkan angka muktamad dengan bank, JPJ atau LHDN sebelum membuat keputusan.
Cara kiraan
Pinjaman perumahan ialah pinjaman baki berkurangan: setiap bulan bank mengenakan faedah ke atas jumlah yang masih terhutang, ansuran anda membayar faedah itu dahulu, dan selebihnya mengurangkan baki. Ansuran ditetapkan supaya baki mencecah sifar dengan bayaran terakhir tempoh pinjaman.
Dengan P jumlah pinjaman, r kadar tahunan dibahagi 12 dan n bilangan bulan:
ansuran = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)
Di bawah rehat harian, faedah bagi sesuatu bulan ialah baki × kadar tahunan ÷ 365 × bilangan hari dalam bulan itu, sebab itulah Januari sedikit lebih mahal daripada Februari. Ansuran kekal sama; perbezaan kecil itu terkumpul dan bayaran terakhir dilaraskan untuk melangsaikan baki.
Contoh kiraan (input lalai). Hartanah berharga RM 500,000.00 dengan pembiayaan 90% memberi pinjaman RM 450,000.00 dan bayaran pendahuluan RM 50,000.00. Pada 4.00% selama 30 tahun, kadar bulanan ialah 0.3333% dan n ialah 360, jadi ansurannya RM 2,148.37.
Pada bulan pertama (31 hari), faedahnya 450,000 × 4% ÷ 365 × 31 = RM 1,528.77, dan hanya RM 619.60 daripada ansuran mengurangkan baki. Sepanjang 30 tahun dengan rehat harian, dengan pinjaman bermula Januari 2026, faedah berjumlah RM 323,768.57 dan jumlah dibayar RM 773,768.57. Dengan rehat bulanan, faedahnya RM 323,412.78.
Membayar tambahan RM 500.00 setiap bulan melangsaikan pinjaman dalam 252 bulan berbanding 360, sembilan tahun lebih awal, dan menjimatkan faedah RM 108,606.00.
Rehat harian, akaun flexi dan prabayaran
Oleh sebab faedah dikira setiap hari, apa sahaja yang merendahkan baki lebih awal membantu: membayar ansuran pada hari pertama bulan dan bukan hari terakhir, menyimpan gaji dalam akaun flexi sehingga bil perlu dibayar, atau membuat pindahan tambahan bila-bila masa boleh. Jadual di bawah menunjukkan betapa perlahannya baki bergerak pada tahun-tahun awal, apabila sebahagian besar setiap ansuran ialah faedah, dan betapa cepatnya ia jatuh menjelang hujung. Bayaran tambahan pada tahun awal justeru jauh lebih bernilai daripada jumlah yang sama kemudian.
Tempoh kunci masuk
Surat tawaran biasanya merangkumi tempoh kunci masuk dua hingga lima tahun. Penyelesaian penuh atau pembiayaan semula dalam tempoh itu dikenakan penalti ke atas jumlah pinjaman asal. Prabayaran separa lazimnya dibenarkan, tetapi sesetengah bank memerlukan notis atau jumlah minimum, dan segelintir menganggap prabayaran sebagai ansuran pendahuluan melainkan anda meminta prinsipal dikurangkan. Baca klausanya, dan apabila membuat prabayaran, nyatakan secara bertulis bahawa jumlah itu untuk mengurangkan prinsipal.
Tetap atau terapung
Kebanyakan pinjaman perumahan konvensional di Malaysia terapung pada Kadar Asas Standard ditambah spread yang ditetapkan sepanjang hayat pinjaman. Apabila Bank Negara Malaysia mengubah Kadar Dasar Semalaman, SBR mengikutinya, dan bank sama ada mengubah ansuran anda atau, lebih kerap, mengekalkannya dan mengubah tempoh. Pembiayaan Islam menawarkan struktur keuntungan tetap dan terapung dengan kiraan yang sama. Masukkan kadar keseluruhan daripada surat tawaran anda di sini dan kira semula apabila kadar berubah.
Soalan lazim
Apa beza rehat harian dengan rehat bulanan?
Dengan rehat harian, bank mengira faedah ke atas baki anda setiap hari dan menjumlahkan hari dalam bulan itu, jadi bayaran yang dibuat awal bulan menjimatkan faedah dari hari itu. Dengan rehat bulanan, faedah dikenakan sekali ke atas baki pada awal bulan, dan membayar awal tidak mengubah apa-apa sehingga bulan berikutnya. Sepanjang tempoh pinjaman, jumlahnya hampir sama; rehat harian memberi ganjaran kepada bayaran awal dan tambahan.
Patutkah saya ambil pinjaman flexi, semi-flexi atau berjangka biasa?
Pinjaman flexi menghubungkan pinjaman dengan akaun semasa supaya wang yang disimpan di situ mengurangkan baki yang dikenakan faedah harian, biasanya dengan fi bulanan. Semi-flexi membenarkan prabayaran dan pengeluaran semula jumlah prabayar atas permintaan, kadangkala dengan fi. Pinjaman berjangka biasa paling murah untuk diurus tetapi prabayaran terkunci. Jika anda menjangka ada wang lebihan, flexi atau semi-flexi cepat membayar kosnya sendiri pada kadar semasa.
Apa berlaku jika saya selesaikan atau biayai semula dalam tempoh kunci masuk?
Kebanyakan surat tawaran menetapkan tempoh kunci masuk dua hingga lima tahun dengan penalti, lazimnya 2% hingga 3% daripada jumlah pinjaman asal, jika anda menyelesaikan sepenuhnya atau membiayai semula sebelum tempoh itu tamat. Prabayaran separa biasanya dibenarkan tanpa penalti, tetapi semak klausanya. Kalkulator ini memberi amaran apabila bayaran tambahan anda akan melangsaikan pinjaman dalam tempoh kunci masuk yang anda masukkan.
Kenapa tempoh lebih pendek lebih mahal sebulan tetapi lebih murah keseluruhannya?
Kerana faedah dikenakan ke atas baki selagi ia masih terhutang. Bagi pinjaman lalai, 25 tahun berbanding 30 menaikkan ansuran daripada RM 2,148.37 kepada RM 2,375.27, lebih kurang RM 227 sebulan, tetapi memotong jumlah faedah kira-kira RM 61,000. Pilih tempoh paling panjang yang anda mampu bayar lebih awal dengan selesa, kemudian bayar lebih awal.
Berapa banyak saya boleh pinjam?
Bank melihat nisbah khidmat hutang anda, iaitu perbandingan komitmen bulanan termasuk ansuran baharu dengan pendapatan bersih, dan margin pembiayaan, iaitu 90% daripada harga bagi kebanyakan pembeli rumah pertama atau kedua dan lebih rendah untuk rumah ketiga. Bank Negara Malaysia mengehadkan tempoh kepada 35 tahun. Gunakan kalkulator DSR apabila ia diterbitkan untuk menguji angka anda sendiri.
Sumber
- Bank Negara Malaysia, Rangka Kerja Kadar Rujukan yang disemak: Kadar Asas Standard mulai 1 Ogos 2022
- Bank Negara Malaysia, dokumen dasar Rangka Kerja Kadar Rujukan, 27 Mac 2026
- Bank Negara Malaysia, langkah-langkah untuk terus menggalakkan sektor isi rumah yang kukuh dan mampan, 5 Julai 2013 (tempoh maksimum 35 tahun)